Au 1er janvier 2025, la France métropolitaine et les DOM (hors Mayotte) comptent environ 38,4 millions de logements. Ce chiffre témoigne d’une croissance continue, mais cette hausse s’est ralentie depuis 2010. Alors qu’entre 2000 et 2009, le parc augmentait de 1,2% par an, cette croissance est désormais passée à environ 0,9% par an depuis 2018. Ce ralentissement reflète des dynamiques nouvelles liées notamment à l’évolution des modes de vie, la pression foncière et les politiques publiques.
Sommaire
Les grandes composantes du parc immobilier
Les logements se répartissent principalement en trois catégories :
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Résidences principales : représentant 82,5% du parc, soit près de 31,7 millions de logements.
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Résidences secondaires : environ 3,8 millions, avec une proportion stable depuis plusieurs années.
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Logements vacants : 3 millions en 2025, soit une baisse après une hausse entre 2005 et 2019 (de 8,1% à 7,7%).
Cette répartition est importante pour comprendre la dynamique du marché, avec une offre équilibrée entre des biens occupés en permanence et un certain potentiel de logements mis sur le marché.
Maison ou appartement : les préférences des Français
Le parc immobilier se compose à 54,4% de maisons individuelles, ce qui correspond à la préférence traditionnelle des Français, surtout en résidence principale.
Cependant, le parc collectif (appartements en immeubles) progresse notamment dans les résidences secondaires et les zones urbaines denses. Entre 2008 et 2025, la part des maisons dans les résidences secondaires baisse de plus de 60% à 52,3%, traduisant un changement dans les modes de résidence secondaire.
Par ailleurs, le nombre de logements vacants est désormais largement dominé par les appartements (54,9%), une tendance qui s’accentue depuis plusieurs décennies. Pour en savoir plus, suivez ce lien.
Les mutations à l’œuvre dans le parc immobilier
Plusieurs facteurs expliquent ces évolutions :
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Diminution du nombre de personnes par logement liée aux changements sociétaux : mises en couple plus tardives, séparations fréquentes, vieillissement de la population. Cela crée un besoin accru en nombre de logements même si la population croît plus lentement.
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Ralentissement de la construction neuve lié à des contraintes foncières, réglementaires et environnementales.
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Transformation d’anciens locaux (bureaux, commerces) en logements pour répondre à la demande.
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Réhabilitation et rénovation des logements anciens pour améliorer leur performance énergétique et répondre aux attentes actuelles.
Ces tendances dessinent un parc immobilier plus diversifié, adapté tant aux besoins des familles qu’aux modes de vie contemporains.
Les enjeux pour le patrimoine immobilier français
Le parc immobilier est un patrimoine essentiel à la société française, avec un impact direct sur la qualité de vie, l’économie et l’environnement.
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La nécessité de maintenir et rénover ce parc se pose de manière urgente, notamment pour réduire la consommation énergétique et limiter les émissions de gaz à effet de serre.
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La gestion du parc locatif, social ou privé, est également un enjeu majeur pour garantir la mixité sociale et l’accès au logement.
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La fluidité du marché immobilier dépend aussi du bon équilibre entre logements vacants et disponibles, afin d’éviter la spéculation et l’inaccessibilité croissante.
Toutes les actions de l’État, des collectivités et des acteurs privés sont désormais orientées vers un objectif commun : un parc immobilier durable, accessible et qualitatif.
Le futur du parc immobilier en France
Les projections montrent une poursuite de la croissance du parc à un rythme modéré, avec une intensification des efforts de rénovation et une montée en puissance des normes environnementales.
L’innovation dans la construction, la numérisation de la gestion immobilière, et le développement de solutions adaptées aux nouvelles exigences climatiques et sociales permettront d’accompagner cette évolution.
Enfin, la réforme des cadres juridiques et fiscaux liés à l’immobilier tentera d’encourager l’investissement, la rénovation et une meilleure utilisation des logements existants.
un parc immobilier en mutation mais résilient
En 2025, le patrimoine immobilier français se porte relativement bien mais connaît des bouleversements importants. La croissance ralentit, les modes de vie évoluent et les défis environnementaux modifient profondément les pratiques.
Pour assurer un avenir durable à ce patrimoine, une action concertée autour de la rénovation, de la diversification de l’offre, et de l’adaptation aux attentes des habitants est nécessaire. Le rôle des institutions et des professionnels est déterminant pour relever ces défis.