L’indivision immobilière concerne des milliers de Français chaque année, que ce soit après un héritage, un divorce ou un achat à plusieurs. Cette situation juridique particulière soulève de nombreuses questions pratiques et peut rapidement devenir source de conflits si elle n’est pas bien encadrée. Comprendre les règles de l’indivision et les droits de chaque indivisaire est essentiel pour gérer sereinement un bien commun.
Sommaire
Qu’est-ce que l’indivision ?
L’indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes, appelées indivisaires ou copropriétaires indivis, sont propriétaires ensemble d’un même bien immobilier sans que celui-ci soit matériellement divisé entre eux. Chaque indivisaire détient des droits sur l’ensemble du bien proportionnels à sa quote-part.
Par exemple, si trois héritiers possèdent chacun un tiers d’une maison, aucun ne peut revendiquer la propriété exclusive d’une pièce particulière. Tous ont des droits sur la totalité du bien. Cette forme de propriété se distingue de la copropriété, où chaque lot est clairement défini et appartient à un propriétaire unique.
Les différentes situations d’indivision
L’indivision peut résulter de plusieurs circonstances. La plus fréquente est la succession : lorsqu’une personne décède en laissant plusieurs héritiers, son patrimoine immobilier tombe automatiquement en indivision jusqu’au partage successoral.
L’achat en commun d’un bien par plusieurs personnes (concubins, amis, associés) crée également une indivision. Le divorce ou la séparation de couples mariés sous le régime de la communauté peuvent aussi générer une indivision temporaire sur les biens communs. Enfin, certaines donations avec réserve d’usufruit créent une indivision entre nu-propriétaires. Cliquez ici pour en apprendre davantage.
Les quotes-parts et leur détermination
Chaque indivisaire possède une quote-part exprimée en fraction du bien : un tiers, un quart, 40%, etc. Dans une succession, ces quotes-parts sont déterminées par les règles légales de dévolution ou par testament. Pour un achat en commun, elles correspondent généralement aux apports financiers de chacun.
Ces quotes-parts définissent les droits et obligations de chaque indivisaire : participation aux charges, part dans les revenus locatifs, poids dans les décisions. Il est possible d’avoir des quotes-parts inégales : un indivisaire peut détenir 60% du bien et deux autres 20% chacun.
La gestion courante du bien indivis
Pour les actes de gestion courante, la règle des deux tiers s’applique : les décisions nécessitant les deux tiers des droits indivis peuvent être prises par une majorité d’indivisaires. Cela concerne la conclusion d’un bail d’habitation, les travaux d’entretien, la souscription d’assurances ou le renouvellement d’un bail.
Un seul indivisaire peut toutefois prendre les mesures urgentes nécessaires à la conservation du bien : réparations urgentes, paiement des charges pour éviter une saisie. Il pourra ensuite demander le remboursement aux autres indivisaires proportionnellement à leurs quotes-parts.
Les actes de disposition et l’unanimité
Les actes de disposition qui engagent le bien sur le long terme requièrent l’unanimité des indivisaires. Vendre le bien, le grever d’une hypothèque, conclure un bail commercial ou effectuer des travaux transformant sa nature nécessitent l’accord de tous.
Cette règle protège les droits de chacun mais peut aussi bloquer des situations. Si un indivisaire refuse systématiquement toute décision, les autres peuvent saisir le tribunal judiciaire pour obtenir une autorisation judiciaire de vendre ou faire nommer un mandataire successoral pour gérer l’indivision.
Les droits et obligations des indivisaires
Chaque indivisaire a le droit d’user et de jouir du bien indivis conformément à sa destination, à condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres. Un indivisaire peut donc habiter le bien, mais s’il en a l’usage exclusif, il devra verser une indemnité d’occupation aux autres.
Tous les indivisaires doivent contribuer aux charges du bien (taxe foncière, charges de copropriété, travaux d’entretien) proportionnellement à leurs droits. Le paiement des charges par un seul indivisaire lui donne un droit de créance contre les autres, avec possibilité de récupération sur trois ans.
Sortir de l’indivision
Selon l’adage juridique « nul n’est tenu de rester en indivision« , tout indivisaire peut demander à tout moment le partage du bien. Cette sortie peut se faire à l’amiable par accord entre tous les indivisaires, ou par voie judiciaire en saisissant le tribunal.
Le partage peut prendre plusieurs formes : la vente du bien avec répartition du prix selon les quotes-parts, l’attribution à un seul indivisaire qui indemnise les autres (licitation), ou la division matérielle si le bien s’y prête. La convention d’indivision permet également d’organiser contractuellement les relations entre indivisaires et de reporter le partage jusqu’à cinq ans renouvelables.
Les risques et précautions
L’indivision non organisée peut générer des blocages et des conflits. Un indivisaire peut vendre sa quote-part à un tiers sans l’accord des autres, ce qui peut introduire un inconnu dans l’indivision. Pour éviter cela, il est conseillé de rédiger une convention d’indivision établissant les règles de fonctionnement et un pacte de préférence donnant la priorité aux co-indivisaires en cas de vente.
La médiation familiale ou l’intervention d’un notaire peuvent aider à prévenir ou résoudre les tensions avant qu’elles ne dégénèrent en contentieux coûteux.
L’indivision immobilière est un régime juridique complexe qui nécessite dialogue et organisation entre les indivisaires. Bien encadrée par une convention et des règles claires, elle peut fonctionner harmonieusement. Dans le cas contraire, n’hésitez pas à consulter un notaire pour sécuriser vos droits et trouver des solutions adaptées.